文/羊城派記者 董柳通訊員 王君 張大會(huì)

五六月份的廣州，氣溫升高，雷雨增多，悶熱潮濕，白蟻增多。房屋如有白蟻問(wèn)題，住戶(hù)往往不堪其擾，買(mǎi)到有白蟻蟲(chóng)害的房屋則更是糟心。

近日，廣州市南沙區(qū)人民法院（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“南沙法院”）就審結(jié)了一起由白蟻引發(fā)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案。

因白蟻蟲(chóng)害買(mǎi)方要求退款賠償 賣(mài)方稱(chēng)并不知情

2017年11月，應(yīng)女士與周小姐簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，購(gòu)買(mǎi)一套二手房，總價(jià)148萬(wàn)元。入住后，應(yīng)女士卻發(fā)現(xiàn)房屋的兩間臥室、洗手間墻體均有白蟻，且白蟻侵蝕時(shí)間有兩年。應(yīng)女士稱(chēng)，自己雖在購(gòu)房前實(shí)地查看過(guò)房屋，但當(dāng)時(shí)房屋處于租賃中，自己無(wú)法仔細(xì)查看，且白蟻問(wèn)題屬于隱形瑕疵，自己作為普通購(gòu)房者，無(wú)法用肉眼識(shí)別。

圖/視覺(jué)中國(guó)（圖文無(wú)關(guān)）

應(yīng)女士認(rèn)為周小姐故意隱瞞房屋的白蟻問(wèn)題，導(dǎo)致自己多付房款，屬于欺詐。因此，要求變更成交價(jià)，退還6萬(wàn)元購(gòu)房款，并賠償白蟻消除費(fèi)、重新裝修費(fèi)、垃圾清理搬運(yùn)費(fèi)以及因房屋重新裝修導(dǎo)致自己在外租賃房屋的租金等損失。

周小姐則稱(chēng)，2016年底，確實(shí)發(fā)現(xiàn)房屋有白蟻，但已找物業(yè)公司的相關(guān)技術(shù)人員查殺。2017年初重新裝修后，還將房屋出租給他人，但租戶(hù)也從未反映有白蟻問(wèn)題。此外，應(yīng)女士來(lái)看房時(shí)沒(méi)有發(fā)現(xiàn)白蟻問(wèn)題也沒(méi)有提及，周小姐對(duì)自家房屋內(nèi)還存在白蟻并不知情，也沒(méi)有故意隱瞞。合同約定按照房屋現(xiàn)狀交付，應(yīng)女士要求變更成交價(jià)、賠償損失沒(méi)有依據(jù)。

法院判決：賣(mài)方賠償白蟻危害造成的2.6萬(wàn)元損失

南沙法院經(jīng)審理認(rèn)為，結(jié)合物業(yè)記錄、有關(guān)技術(shù)公司出具的《白蟻活動(dòng)治理報(bào)告》，可以確認(rèn)該房屋臥室、廁所確有白蟻活動(dòng)，且白蟻侵蝕時(shí)間有兩年之久，因此房屋出售時(shí)存在質(zhì)量瑕疵。而根據(jù)證據(jù)無(wú)法認(rèn)定周小姐存在故意隱瞞的情形，故應(yīng)女士要求減少合同總房款6萬(wàn)元沒(méi)有依據(jù)。

根據(jù)《合同法》第 一百五十五條“出賣(mài)人交付的標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求的，買(mǎi)受人可以依照本法第 一百一十一條的規(guī)定要求承擔(dān)違約責(zé)任”的規(guī)定，雖然雙方的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》約定按現(xiàn)狀交付涉案房屋，但考慮到白蟻危害屬于隱蔽質(zhì)量瑕疵，在房屋使用過(guò)程中才能發(fā)現(xiàn)，故周小姐作為出賣(mài)人對(duì)該質(zhì)量瑕疵仍負(fù)有擔(dān)保責(zé)任。

最終，法院判決周小姐賠償應(yīng)女士白蟻防治費(fèi)用、裝修損失及租金等26250元。

法官說(shuō)法：賣(mài)方應(yīng)對(duì)房屋的隱蔽瑕疵承擔(dān)質(zhì)量擔(dān)保責(zé)任

法官提示，二手房買(mǎi)賣(mài)合同成立生效后，買(mǎi)方有權(quán)利取得符合合同約定質(zhì)量的房屋，賣(mài)方應(yīng)保證交付的房屋符合合同約定的質(zhì)量要求。除非買(mǎi)方明知房屋存在瑕疵或者雙方對(duì)房屋質(zhì)量有特殊約定，否則賣(mài)方應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋的隱蔽瑕疵向買(mǎi)方承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任，而不以賣(mài)方是否有過(guò)錯(cuò)為前提。也就是說(shuō)，即便賣(mài)方?jīng)]有故意隱瞞房屋存在的質(zhì)量問(wèn)題，但其作為出賣(mài)人對(duì)房屋仍負(fù)有質(zhì)量瑕疵擔(dān)保義務(wù)。

最近是白蟻蟲(chóng)害高發(fā)季，多數(shù)房屋的白蟻危害屬于隱蔽瑕疵，買(mǎi)方查看房屋時(shí)難以發(fā)現(xiàn)，法官建議：買(mǎi)房前應(yīng)當(dāng)就房屋是否存在白蟻、漏水等問(wèn)題詢(xún)問(wèn)賣(mài)方，賣(mài)方承諾房屋沒(méi)有質(zhì)量問(wèn)題的應(yīng)當(dāng)寫(xiě)入雙方的買(mǎi)賣(mài)合同中，對(duì)于買(mǎi)方入住后發(fā)現(xiàn)房屋存在白蟻等質(zhì)量問(wèn)題的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向賣(mài)方提出，并通過(guò)拍照、留存雙方的聊天記錄等方式保存證據(jù)。白蟻蟲(chóng)害發(fā)展迅速，如與賣(mài)方協(xié)商不成，買(mǎi)方可自行聘請(qǐng)相應(yīng)的白蟻防治公司進(jìn)行滅蟻，隨后可就支出的相關(guān)費(fèi)用要求賣(mài)方承擔(dān)。賣(mài)方應(yīng)當(dāng)本著誠(chéng)實(shí)信用的原則，在出售房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)告知買(mǎi)方房屋是否存在質(zhì)量瑕疵，對(duì)于買(mǎi)方反映的白蟻問(wèn)題，如確屬于房屋交付前就存在的，應(yīng)當(dāng)積極配合買(mǎi)方查殺白蟻并承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用。

來(lái)源 | 羊城派圖片 | 視覺(jué)中國(guó)責(zé)編 | 魏禮園 實(shí)習(xí)生 | 周子厚